El Tribunal Supremo ha avalado el límite del 2% que el Gobierno fijó en marzo de 2022 a las actualizaciones anuales del precio de los arrendamientos de vivienda con el objetivo de paliar los efectos de la inflación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo considera que la medida, aprobada mediante un real decreto-ley de medidas urgentes para paliar las consecuencias económicas y sociales derivadas de la invasión de Ucrania por las tropas rusas, de la reconstrucción de la isla de La Palma tras la erupción del volcán Cumbre Vieja y otras situaciones de vulnerabilidad, no supuso una privación del derecho de propiedad ni vulneró su contenido esencial.
El Ejecutivo aprobó en marzo de ese año un tope, que en 2023 elevó al 3%, para proteger a los inquilinos de los efectos de la inflación
El Tribunal Supremo ha avalado el límite del 2% que el Gobierno fijó en marzo de 2022 a las actualizaciones anuales del precio de los arrendamientos de vivienda con el objetivo de paliar los efectos de la inflación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo considera que la medida, aprobada mediante un real decreto de medidas urgentes para paliar las consecuencias económicas y sociales derivadas de la invasión de Ucrania por las tropas rusas, de la reconstrucción de la isla de La Palma tras la erupción del volcán Cumbre Vieja y otras situaciones de vulnerabilidad, no supuso una privación del derecho de propiedad ni vulneró su contenido esencial.
El Ejecutivo decidió en marzo de 2022 extender el escudo social diseñado durante la pandemia del coronavirus y congeló temporalmente la cláusula de los contratos de alquiler de vivienda que permite a los caseros actualizar anualmente las rentas conforme al índice de Precios de Consumo (IPC). De este modo, impidió que los arrendadores pudieran aumentar el precio del alquiler más allá de dicho tope (que no se aplicaba en caso de finalización de contrato y firma de uno nuevo, en el que el importe se podía subir libremente). La medida se prorrogó durante 2023 con el mismo índice, mientras que en 2024 fue elevado al 3%. Para 2025 y 2026, la revisión anual de los arrendamientos se hace conforme al nuevo índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (publicado por el INE) en los nuevos contratos, y con el tradicional límite del IPC en los antiguos.
El límite al precio del alquiler generó debate, sobre todo entre los arrendadores, que consideraron que se estaba vulnerando el derecho a la propiedad privada. En este sentido, Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. solicitó una indemnización por daños y perjuicios de 631.000 euros, en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado, que fue denegada por el Consejo de Ministros en octubre de 2024. En una sentencia dictada el pasado 14 de enero, el Supremo ha desestimado el recurso de la compañía catalana contra la decisión del Consejo de Ministros y rechaza que el límite tenía un sentido expropiatorio.
Según argumentó Societat de Arrendaments 2007, la medida produjo una drástica reducción del importe de las rentas actualizadas, al ser un índice muy inferior al que resultaba de aplicar el IPC libremente pactado con anterioridad por los dueños de la vivienda y los inquilinos, porque ese año la inflación llegó a superar algunos meses el 10%. Así, defendió que se vulneraba, entre otros, el artículo 33.3 de la Constitución, que establece que nadie podrá ser privado de sus bienes.
Para el Supremo, las medidas planteadas por el Gobierno para proteger a los inquilinos son “razonables, proporcionadas y motivadas debidamente” y no vulneran ningún derecho. Sobre todo, en un contexto en el que, como consecuencia de la guerra de Ucrania, la variación anual del IPC había alcanzado en febrero de 2022 el 7,6%, lo que constituía el valor máximo de los últimos 35 años, y que en julio llegó a alcanzar un 10,8%.
La resolución, de la que ha sido ponente el magistrado Francisco Javier Pueyo, explica que “con el fin de combatir el contexto inflacionario en materia de vivienda así como proteger a los arrendatarios, el legislador puede limitar la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar determinados límites razonables y razonados”, como entiende que sucede en el caso examinado.
En esta línea, el tribunal señala que “los mecanismos introducidos buscaban atajar el proceso inflacionista, así como facilitar y limitar los costes económicos y sociales en el ámbito del arrendamiento de vivienda. Al proteger a los arrendatarios frente a un contexto inflacionario se perseguía un fin con amparo constitucional y, al hacerlo, no vacían de contenido los derechos y facultades de los propietarios, que resultan limitados de manera proporcionada”.
En cuanto a la privación del derecho a la propiedad privada alegada por los recurrentes, el Supremo indica que, de acuerdo a la doctrina del Tribunal Constitucional, para que se aplique la garantía constitucional contra la expropiación es necesario que exista “el vaciamiento o ablación de un derecho o interés”, lo cual no es el caso analizado. Así, señala que se trata de una delimitación temporal del derecho de propiedad y que se hizo con “una finalidad tuitiva de intereses que se consideran necesitados de una especial protección: concretamente los de los arrendatarios vulnerables económicamente ante la situación del mercado inmobiliario”.
Tras conocerse la sentencia, el Ministerio de Vivienda ha celebrado el fallo: “El derecho, siempre por encima de todo”. En un comunicado, la cartera que dirige Isabel Rodríguez ha subrayado que el tope permitió que “los inquilinos llegaran a ahorrarse más de un 8% en sus rentas respecto a lo que hubieran pagado si se hubiera mantenido el IPC como referencia”.
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