La ley de la oferta (poca) y la demanda (mucha) rige con puño de hierro el mercado del alquiler en la actualidad. Los precios de los arrendamientos subieron un 5,9% en 2025, y no lo hicieron más porque cada vez hay menos inquilinos que puedan pagar lo que se pide por los inmuebles. Esta situación provocará en el futuro más próximo un efecto aparentemente positivo, pero perverso: el precio medio del metro cuadrado continuará incrementándose, pero menos de lo que podría hacerlo. Eso sí, cuando una vivienda relativamente asequible salga al mercado, será absorbida inmediatamente, puesto que los ojos que rastrean diariamente el ecosistema inmobiliario son más que nunca.
Un informe del Observatorio del Alquiler concluye que los precios subieron un 5,9% en 2025, menos que en 2024, por “la imposibilidad de los inquilinos de asumir más renta”
La ley de la oferta (poca) y la demanda (mucha) rige con puño de hierro el mercado del alquiler en la actualidad. Los precios de los arrendamientos subieron un 5,9% en 2025, y no lo hicieron más porque cada vez hay menos inquilinos que puedan pagar lo que se pide por los inmuebles. Esta situación provocará en el futuro más próximo un efecto aparentemente positivo, pero perverso: el precio medio del metro cuadrado continuará incrementándose, pero menos de lo que podría hacerlo. Eso sí, cuando una vivienda relativamente asequible salga al mercado, será absorbida inmediatamente, puesto que los ojos que rastrean diariamente el ecosistema inmobiliario son más que nunca.
El agotamiento del sector a lo largo del año pasado es una de las principales conclusiones del Barómetro del Alquiler 2025, publicado este miércoles por el Observatorio del Alquiler, que promueve la compañía Alquiler Seguro y en el que colabora la Universidad Rey Juan Carlos. “El mercado ha alcanzado un punto de inflexión donde los precios han dejado de subir al ritmo de años anteriores, (5,9% frente al 11,3% de 2024), no por una mayor oferta, sino por la imposibilidad de los inquilinos de asumir mayores rentas”, señala el informe. Un panorama que lo aboca a una dinámica de cambio, marcada por “la consolidación de un desequilibrio entre una oferta menguante y una demanda que sigue sin ser respondida”.
De acuerdo con los resultados del informe, España cerró el año pasado con un precio medio del alquiler de 1.184 euros, un 5,9% más que 2024. “No obstante, se observa una desaceleración con el año anterior, en el que el incremento de los precios fue del 11,3% con respecto a 2023″, matiza el texto.
Tras analizar la situación territorialmente, otra de las conclusiones que arroja el informe es la estabilización de los precios en los últimos seis meses en grandes mercados como Madrid, Barcelona, Baleares o Málaga. “Esto se vincula al límite de la capacidad de pago de los inquilinos, quienes ya dedican casi el 40% de sus ingresos a la renta en ciudades como Madrid o Barcelona”, explica. “El desajuste entre la oferta y la demanda y la escasez de viviendas disponibles para arrendar están detrás del alto nivel de precios que tanto dificulta el acceso a la vivienda en nuestro país”, justifica el texto, en línea con la visión imperante en el sector inmobiliario de que la crisis actual responde principalmente a un desequilibrio entre oferta y demanda.
El estudio pone número a la senda decreciente en la que se ha sumido últimamente el alquiler en España en cuanto a la oferta: alrededor de las 33.000 viviendas, concentrándose la mayoría de ellas “en las zonas intervenidas o en vías de intervención”. Al cierre de 2025, el total de viviendas comercializadas ascendió a 683.920, lo que representa una caída del 4,7% respecto a las 717.338 de finales de 2024. En términos absolutos, el mercado español ha perdido 33.418 inmuebles exactamente en tan solo doce meses, según los cálculos del Observatorio. Esto no quiere decir que haya menos inmuebles alquilados, sino menos que salgan al mercado, ya que estadísticas públicas como las del INE muestran que en España hay cada vez más personas viviendo de alquiler.
El texto matiza, sin embargo, que los inmuebles perdidos para ese mercado en 2025 respecto a 2024 son menos que los que desaparecieron entre 2023 y 2024 (95.216). Esto se debe a que la caída “ya ha empezado a moderarse y se prevé que lo siga haciendo a lo largo del 2026″, pronostica. “Esto no debe confundirse con una recuperación. Se trata de una moderación de la caída que, aun así, es y será insuficiente para cubrir el problema de fondo”, alertan los autores.
Y es que cada vez son más quienes buscan un lugar en el que instalarse, lo que hace que la lista de potenciales inquilinos crezca de un ejercicio al otro. El texto indica que las personas interesadas en una vivienda de alquiler en sus primeros diez días fueron 135 en 2025. Aunque supone un ligero descenso con respecto a los 136 registrados en el tercer trimestre, la cifra es “significativamente superior a los 124 interesados” que se dio en 2024.
La provincia de Barcelona sigue siendo la que presenta un volumen más elevado, con 462 interesados por piso, la cifra más alta registrada en la serie histórica del Observatorio del Alquiler. Esto refleja “una escasez de oferta residencial sin precedentes derivada de la consolidación de medidas como la declaración de zonas tensionadas en el 90% del territorio catalán”, explica el texto.
Barcelona es también donde más ha caído la oferta. Si a nivel nacional se han perdido 33.418 inmuebles, 11.594 han sido en la capital catalana, es decir, el 34,7% del total. Otros estudios, como los que realiza el Observatorio Metropolitano de Vivienda de Barcelona, en el que participan varias Administraciones públicas, alegan que la caída de oferta tras los topes de precios responden a una mayor estabilidad de los inquilinos, al haber menor rotación de pisos por desaparecer los incentivos para echar a los arrendatarios y buscar unos nuevos subiendo la mensualidad.
Además de Barcelona (-11.594), otras provincias con reducciones considerables de oferta en el último año han sido Sevilla (-3.139 inmuebles), Valencia (-2.218), Asturias (-2.217), Vizcaya (-1.588), Cádiz (-1.573), Cantabria (-1.458), Castellón (-1.292) o Alicante (-1.074). En contraste, mercados como Salamanca (9,3%), Cáceres (9%) o Santa Cruz de Tenerife (6,3%) han logrado estabilizar su oferta e incluso recuperar algunas unidades. Madrid y Málaga muestran también síntomas de estabilización, según el informe.
Balanza inclinada
“La escasez de oferta se mantiene como la piedra angular del problema, habiendo alcanzado niveles de extrema gravedad, y aunque se prevé que empiece a moderar su caída tras los registros negativos de los dos últimos ejercicios, esto no será suficiente para cubrir el problema de fondo”, pronostica el informe; que también añade contexto a esta futura estabilización. “No debe confundirse con una recuperación, ya que la reducción acumulada es tan profunda que cualquier nuevo inmueble es absorbido instantáneamente por una demanda que tenderá a estabilizarse en cotas de presión excepcionalmente altas”, dice.
La dificultad de acceso a la compra, el auge de hogares unipersonales y la incorporación de jóvenes al mercado laboral mantendrá la balanza “claramente inclinada hacia la escasez”, proyecta el estudio. En cuanto a los precios, en 2026 se espera “una desaceleración del crecimiento medio nacional”, y que la presión de la demanda se desplace hacia cinturones metropolitanos y zonas limítrofes por el “efecto expulsión” de las grandes capitales.
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