Retorciendo el mercado inmobiliario en Cataluña

Nuevamente y siguiendo la tónica de los últimos años nos encontramos que nuestros líderes políticos, en este caso en Cataluña, se han propuesto volver a intervenir en el mercado inmobiliario . Me refiero a la última actividad parlamentaria del Parlament de Cataluña en la que se ha convalidado el Decreto Ley 2/2025 y se va a tramitar como proyecto de ley la regulación de los alquileres de temporada así como el alquiler de habitaciones. Evidentemente no hay ningún operador del sector que vea con buenos ojos esta nueva intervención, es un clamor general que no entiendo como pueden ignorarlo. Y esta reprobación por parte del mercado inmobiliario no proviene porque se quiera defraudar o saltarse el límite de precios sino por una cuestión de lógica, dado que se está viendo que las limitaciones e imposiciones solo provocan que haya cada vez menos viviendas para alquiler.Y lo que me pregunto es: ¿En qué están pensando? ¿De verdad se piensan que están beneficiando el mercado y que aquellas personas que tienen dificultades para encontrar una vivienda van a tenerlo más fácil?Es imposible que así lo entiendan porque basta ver lo sucedido en los dos últimos años: disminución del parque inmobiliario en alquiler, incremento del alquiler temporal y sobre todo un incremento exponencial de la litigiosidad en materia de arrendamientos.Nos encontramos que los partidos políticos afirman que han bajado los precios del alquiler, que ha mejorado el mercado, que la nueva legislación inmobiliaria está funcionando, pero no lo fundamentan en datos reales porque si lo tuvieran que hacer se demostraría que es todo lo contrario. Analizando las intervenciones de los últimos años lo primero que vemos es que la Ley por el Derecho a la Vivienda habla de zonas tensionadas y en Cataluña se han declarado municipios, provincias y casi toda la Comunidad Autónoma porque afecta a más del 80% de la población. Barcelona, por ejemplo, es zona tensionada, pero ¿realmente lo es toda la ciudad? ¿Se dan las mismas circunstancias en el barrio de Ciutat Vella que en Sarria? Pues no lo creo, pero afecta a todos por igual.Por tanto, si realmente se fijasen en los barrios que hay tensionados a lo mejor no existiría tanta problemática y el mercado se abriría y por tanto estaría menos tenso.Al final lo que sucede es que con este exceso de regulación nos estamos encontrando que se ha perdido el equilibrio contractual y así los propietarios solo tienen obligaciones mientras que los arrendatarios solo derechos. Y cuando el inquilino o arrendatario incumple sus obligaciones no se puede finalizar la relación contractual correctamente o en un tiempo razonable porque el propietario se encuentra que declaran al arrendatario vulnerable y ello nos lleva a la suspensión del procedimiento judicial o del lanzamiento y recordemos que llevamos con esta medida desde el año 2020, una medida que se supone extraordinaria y que tiene 5 años de vigencia.Una segunda cuestión que se me suscita es si al querer regular el alquiler de temporada estamos ante un conflicto competencial por cuanto la regulación del alquiler de la vivienda habitual es una competencia estatal que la regula la Ley de Arrendamientos Urbanos y lo mismo sucede con el alquiler de habitaciones, ¿realmente tienen competencia para regularlo? Yo creo que no.Pero la cuestión es si con esta medida se va a invertir el mercado y se va a incrementar la oferta de viviendas y creo que no hace falta ser un experto para ver que no va a ser así, todo lo contrario, esos propietarios que alquilan por temporada no pasaran a incorporar sus viviendas al mercado de la vivienda habitual, o bien lo venderán o simplemente lo dejaran cerrado. Y, además, hay un dato que creo que es muy importante. Si las personas que han alquilado como temporada cuando realmente la necesitaban como habitual pero lo han aceptado y están pagando un precio superior al límite accederán al mercado y por tanto dado que es evidente que tienen un poder adquisitivo superior serán quienes tendrán más facilidad para alquilar y por ello a las personas que pretenden favorecer los políticos se volverán a quedar sin poder alquilar. ¿Pero y la vivienda protegida? ¿No se plantean construir? Pues no parece ser una de sus prioridades, pero si la de prorrogar la calificación de las viviendas de protección oficial por cuanto en los próximos años perdían esta calificación más de 38.000 viviendas que se encuentran en zonas tensionadas y así evitan que se vendan a un precio libre, a precio de mercado.Señores políticos, ¿Por qué no aplican un poco el sentido común y lo que solicitan los operadores del mercado inmobiliario? Debe ser muy difícil para ellos escuchar a los expertos y prefieren imponer sanciones y restricciones. En fin, no hay como retorcer las cosas para no cumplir con tus obligaciones.SOBRE EL AUTOR ARANTXA GOENAGA Abogada y socia de AF LEGIS. Experta en derecho inmobiliario Nuevamente y siguiendo la tónica de los últimos años nos encontramos que nuestros líderes políticos, en este caso en Cataluña, se han propuesto volver a intervenir en el mercado inmobiliario . Me refiero a la última actividad parlamentaria del Parlament de Cataluña en la que se ha convalidado el Decreto Ley 2/2025 y se va a tramitar como proyecto de ley la regulación de los alquileres de temporada así como el alquiler de habitaciones. Evidentemente no hay ningún operador del sector que vea con buenos ojos esta nueva intervención, es un clamor general que no entiendo como pueden ignorarlo. Y esta reprobación por parte del mercado inmobiliario no proviene porque se quiera defraudar o saltarse el límite de precios sino por una cuestión de lógica, dado que se está viendo que las limitaciones e imposiciones solo provocan que haya cada vez menos viviendas para alquiler.Y lo que me pregunto es: ¿En qué están pensando? ¿De verdad se piensan que están beneficiando el mercado y que aquellas personas que tienen dificultades para encontrar una vivienda van a tenerlo más fácil?Es imposible que así lo entiendan porque basta ver lo sucedido en los dos últimos años: disminución del parque inmobiliario en alquiler, incremento del alquiler temporal y sobre todo un incremento exponencial de la litigiosidad en materia de arrendamientos.Nos encontramos que los partidos políticos afirman que han bajado los precios del alquiler, que ha mejorado el mercado, que la nueva legislación inmobiliaria está funcionando, pero no lo fundamentan en datos reales porque si lo tuvieran que hacer se demostraría que es todo lo contrario. Analizando las intervenciones de los últimos años lo primero que vemos es que la Ley por el Derecho a la Vivienda habla de zonas tensionadas y en Cataluña se han declarado municipios, provincias y casi toda la Comunidad Autónoma porque afecta a más del 80% de la población. Barcelona, por ejemplo, es zona tensionada, pero ¿realmente lo es toda la ciudad? ¿Se dan las mismas circunstancias en el barrio de Ciutat Vella que en Sarria? Pues no lo creo, pero afecta a todos por igual.Por tanto, si realmente se fijasen en los barrios que hay tensionados a lo mejor no existiría tanta problemática y el mercado se abriría y por tanto estaría menos tenso.Al final lo que sucede es que con este exceso de regulación nos estamos encontrando que se ha perdido el equilibrio contractual y así los propietarios solo tienen obligaciones mientras que los arrendatarios solo derechos. Y cuando el inquilino o arrendatario incumple sus obligaciones no se puede finalizar la relación contractual correctamente o en un tiempo razonable porque el propietario se encuentra que declaran al arrendatario vulnerable y ello nos lleva a la suspensión del procedimiento judicial o del lanzamiento y recordemos que llevamos con esta medida desde el año 2020, una medida que se supone extraordinaria y que tiene 5 años de vigencia.Una segunda cuestión que se me suscita es si al querer regular el alquiler de temporada estamos ante un conflicto competencial por cuanto la regulación del alquiler de la vivienda habitual es una competencia estatal que la regula la Ley de Arrendamientos Urbanos y lo mismo sucede con el alquiler de habitaciones, ¿realmente tienen competencia para regularlo? Yo creo que no.Pero la cuestión es si con esta medida se va a invertir el mercado y se va a incrementar la oferta de viviendas y creo que no hace falta ser un experto para ver que no va a ser así, todo lo contrario, esos propietarios que alquilan por temporada no pasaran a incorporar sus viviendas al mercado de la vivienda habitual, o bien lo venderán o simplemente lo dejaran cerrado. Y, además, hay un dato que creo que es muy importante. Si las personas que han alquilado como temporada cuando realmente la necesitaban como habitual pero lo han aceptado y están pagando un precio superior al límite accederán al mercado y por tanto dado que es evidente que tienen un poder adquisitivo superior serán quienes tendrán más facilidad para alquilar y por ello a las personas que pretenden favorecer los políticos se volverán a quedar sin poder alquilar. ¿Pero y la vivienda protegida? ¿No se plantean construir? Pues no parece ser una de sus prioridades, pero si la de prorrogar la calificación de las viviendas de protección oficial por cuanto en los próximos años perdían esta calificación más de 38.000 viviendas que se encuentran en zonas tensionadas y así evitan que se vendan a un precio libre, a precio de mercado.Señores políticos, ¿Por qué no aplican un poco el sentido común y lo que solicitan los operadores del mercado inmobiliario? Debe ser muy difícil para ellos escuchar a los expertos y prefieren imponer sanciones y restricciones. En fin, no hay como retorcer las cosas para no cumplir con tus obligaciones.SOBRE EL AUTOR ARANTXA GOENAGA Abogada y socia de AF LEGIS. Experta en derecho inmobiliario  

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