La fórmula de comprar un piso para reformar no es nueva, pero ha evolucionado. Es una alternativa atractiva para los particulares que buscan vivienda a precios más ajustados en zonas tensionadas y con escasa oferta lista para entrar a vivir. También para inversores que quieren obtener retornos a través de la rehabilitación y reventa. Sin embargo, este tipo de producto escasea en el centro de las grandes ciudades y, además, los altos precios hacen que muchas operaciones no compensen. Por esto, el interés se ha desplazado unos kilómetros: ahora la búsqueda se concentra sobre todo en el extrarradio y en municipios cercanos con buena conexión.
Los compradores ponen kilómetros de por medio para hacerse con inmuebles a precios más bajos que garanticen mayores revalorizaciones
La fórmula de comprar un piso para reformar no es nueva, pero ha evolucionado. Es una alternativa atractiva para los particulares que buscan vivienda a precios más ajustados en zonas tensionadas y con escasa oferta lista para entrar a vivir. También para inversores que quieren obtener retornos a través de la rehabilitación y reventa. Sin embargo, este tipo de producto escasea en el centro de las grandes ciudades y, además, los altos precios hacen que muchas operaciones no compensen. Por esto, el interés se ha desplazado unos kilómetros: ahora la búsqueda se concentra sobre todo en el extrarradio y en municipios cercanos con buena conexión.
En el caso de Madrid, los precios pueden situarse entre un 20% y un 40% por debajo de los de la almendra central en zonas como Carabanchel, Usera, Villaverde, Puente de Vallecas, Latina, Tetuán, Ciudad Lineal y San Blas-Canillejas, según la agencia Engel & Völkers. También en municipios del corredor del Henares, en la zona sur (Getafe, Leganés, Fuenlabrada o Parla), y en la zona noroeste y norte, aunque con un perfil de mayor poder adquisitivo, como Alcobendas o San Sebastián de los Reyes. Y en Collado Villalba para bolsillos más ajustados. “En Madrid capital sigue habiendo producto, aunque muy competido. En los alrededores, especialmente en municipios bien conectados, la oferta es más amplia y con tiques de entrada más bajos, lo que está atrayendo tanto a compradores particulares como a inversores”, explica Joan Canela, director de Operaciones de Engel & Völkers Iberia. Por su parte, en Barcelona, el interés se ha desplazado hacia los distritos de Nou Barris, Sant Andreu, Sant Martí, así como L’Hospitalet de Llobregat, o municipios como Granollers, Olesa de Montserrat o Sallent, entre otros.
En el caso de los inversores, la clave está en comprar inmuebles para reformar, revender y obtener un revalorización atractiva. Es lo que se conoce como flipping. Por eso, el ahorrador es más selectivo y prioriza una buena ubicación. En el centro Madrid casi no hay opciones, salvo en una zona muy concreta: el exclusivo barrio de Salamanca, que, además, empieza a mostrar señales de contención. “El año pasado, el flipping repuntó mucho; ahora, ha parado un poco porque la oferta es más cara. Hace un año y medio no teníamos casas por encima de cuatro millones y ahora están a cinco o seis”, explica Tarek Mure, asesor de la inmobiliaria Gilmar. En este caso, los compradores son principalmente empresas y un 60% son extranjeros que intermedian con clientes latinoamericanos, sobre todo mexicanos, venezolanos y, últimamente, peruanos.
Fuera de esta excepción, la oferta de pisos para reformar está casi agotada. Ignacio Beltrán, director de Marceli, una inmobiliaria familiar con 47 años de trayectoria, confirma este diagnóstico en los distritos madrileños de Centro y Arganzuela. “No hay producto a un precio que dé margen, a no ser que compres viviendas con problemas: embargos o con okupas”. El foco ahora está fuera de la M-30, donde las revalorizaciones no deberían bajar del 15%. “Por debajo de eso, no es tan bueno, teniendo en cuenta la reforma que hay que hacer”, reflexiona.
La localización, el edificio y las características estructurales son determinantes para calcular la revalorización. Desde Accumin Intelligence, firma especializada en datos del mercado inmobiliario, hacen una simulación: un piso de 100 metros cuadrados, en mal estado y en planta intermedia, con una rehabilitación integral con calidades medias. En las zonas prime de Madrid, como el barrio de Salamanca, el valor puede aumentar de un 30% a un 40%. En el distrito de Villaverde, de menores ingresos, el porcentaje baja a un 28% o 35%. En Barcelona, en Eixample, la mejora puede ir del 30% al 45%, mientras que en el popular el distrito Nou Barris, se mueve entre el 20% y el 30%.
Además del emplazamiento, están los costes de la rehabilitación, que pueden alterar por completo los márgenes de la operación. Según la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac), una rehabilitación integral puede alcanzar de media los 32.000 euros, incluyendo materiales y mano de obra, aunque puede elevarse dependiendo del estado del inmueble, la ubicación o las calidades elegidas. La barrera económica ayuda a explicar por qué la reforma integral sigue siendo una práctica minoritaria: solo el 1,9% de los hogares realizó este tipo de obra en 2025. Entre 2019 y 2023 apenas se reformaron 47.405 viviendas, según el último Boletín Especial del Observatorio de Vivienda y Suelo.
Cuando se toman malas decisiones, la rentabilidad puede anularse. Los especialistas insisten en un error común: invertir más no equivale a revalorizar más y no todas las obras tienen el mismo impacto. “Las actuaciones con mayor capacidad para elevar el valor de una vivienda son las que responden a criterios funcionales y a expectativas ampliamente compartidas por los compradores, más que a gustos personales o modas”, explica David Paramio, director de Consultoría de Tinsa. El foco debe ponerse en la cocina y los baños.
Sin embargo, cada vez se valoran más las mejoras energéticas (aislamiento, ventanas y climatización) y una distribución que aporte luminosidad y optimice los metros cuadrados. La electricidad y la fontanería “aunque no lucen, aportan seguridad, confianza y tranquilidad al comprador”, subraya. Con todo, la revalorización no es infinita y tiene techo.
Otro factor de peso es el entorno de la vivienda. Y es que difícilmente superará los valores de inmuebles similares situados en la misma zona, incluso si se invierte en muy buenas calidades. En este contexto, los expertos inmobiliarios apuntan a otra tendencia que está en alza: las viviendas “listas para actualizar”. Son pisos en mal estado que se comercializan con proyectos de rehabilitación cerrados.
Aunque la modalidad de comprar para reformar sigue activa, ya no sigue los mismos parámetros de hace un par de años. El mercado inmobiliario apunta a dinámicas más racionales, con ajustes y precios más contenidos, y sobre todo hacia operaciones con más análisis. Y ahora, con los precios tan elevados de los inmuebles, las oportunidades se buscan en la periferia cercana a las grandes ciudades.
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