La declaración de municipios como zonas de mercado residencial tensionado ya está teniendo efectos sobre los precios de vivienda en el País Vasco. El importe de los nuevos alquileres es más reducido. Esta tendencia se ha constatado durante el último trimestre de 2025 en municipios como Errenteria, Irun, Lasarte-Oria y también en la capital guipuzcoana. En San Sebastián, donde las rentas mensuales que pagan los inquilinos son las más elevadas del territorio, la tarifa se ha reducido un 3,7% en el citado periodo, al pasar de los 1.190 euros a los 1.132 euros. La mayor caída (un 4,1%) se da en Errenteria, el primer pueblo acogido a la figura de zona tensionada, mientras que en Irun cae un 3% y un 0,6% en Lasarte-Oria. “Sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada”, ha dicho este lunes el consejero de Vivienda, Denis Itxaso, a la vez que ha destacado que es la primera vez en la serie histórica en la que “los tres principales núcleos urbanos de Gipuzkoa reducen al unísono los precios de los nuevos contratos”.
El Gobierno vasco constata una caída de los importes en el último trimestre del año pasado: en San Sebastián, la ciudad más cara, las rentas se abarataron un 3,7%
La declaración de municipios como zonas de mercado residencial tensionado ya está teniendo efectos sobre los precios de vivienda en el País Vasco. El importe de los nuevos alquileres es más reducido. Esta tendencia se ha constatado durante el último trimestre de 2025 en municipios como Errenteria, Irun, Lasarte-Oria y también en la capital guipuzcoana. En San Sebastián, donde las rentas mensuales que pagan los inquilinos son las más elevadas del territorio, la tarifa se ha reducido un 3,7% en el citado periodo, al pasar de los 1.190 euros a los 1.132 euros. La mayor caída (un 4,1%) se da en Errenteria, el primer pueblo acogido a la figura de zona tensionada, mientras que en Irun cae un 3% y un 0,6% en Lasarte-Oria. “Sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada”, ha dicho este lunes el consejero de Vivienda, Denis Itxaso, a la vez que ha destacado que es la primera vez en la serie histórica en la que “los tres principales núcleos urbanos de Gipuzkoa reducen al unísono los precios de los nuevos contratos”.
Euskadi cerró el pasado ejercicio con 86.522 contratos de alquiler libre, el mayor volumen registrado hasta ahora, con un incremento del 2,4% con respecto a 2024. En Bizkaia había en diciembre pasado 42.927 alquileres activos, 31.351 en Gipuzkoa y 12.244 en Álava. La renta media del conjunto del parque vasco de vivienda en alquiler se sitúa en 801,4 euros mensuales, un 1,2% más que en el trimestre anterior. En cambio, la renta media de los nuevos contratos ha bajado en ese periodo un 0,7%, hasta los 885,5 euros. El Ejecutivo vasco atribuye esta ligera caída, en una parte relevante, a la aplicación del régimen de zonas tensionadas en aquellos municipios que lo solicitaron el año pasado.
El consejero Itxaso ha asegurado en una comparecencia pública que el descenso del 3,5% de media en las localidades guipuzcoanas es “muy importante” por un doble motivo: “Bajan las rentas de entrada en varios de los municipios más tensionados y, al mismo tiempo, Gipuzkoa alcanza los 31.351 contratos activos”. La conclusión es clara, según ha añadido: “No estamos viendo una contracción del parque de vivienda de alquiler, sino una primera moderación de precios con más viviendas alquiladas”.
Este fenómeno se hace especialmente visible en San Sebastián, con una carestía de la vivienda disparada, y en toda su área metropolitana, en la que se pueden englobar a Errenteria y Lasarte-Oria. “La capital guipuzcoana encadena dos trimestres consecutivos de descenso en la renta media de los nuevos contratos”, ha remarcado el consejero. Se trata de un pequeño alivio para este entorno. En San Sebastián, ahora se pagan 1.131,9 euros mensuales por un alquiler, frente a los 1.175,6 euros en septiembre de 2025. Errenteria ha pasado de 834,9 euros a 800,4; Irun, de 878 a 851,8 euros, y Lasarte, de 898,3 euros a 893,2 euros.
En Euskadi hay 18 municipios declarados zonas tensionadas, entre las que figuran las tres capitales vascas, y otros 14 con expedientes en tramitación. La primera de todas fue Errenteria, en enero del año pasado, a la que se añadieron unos meses después Irun, Barakaldo, Lasarte-Oria y Zumaia. San Sebastián, en julio de 2025, fue la primera de las tres capitales vascas en declararse como zona tensionada. Bilbao y Vitoria se sumaron a finales de octubre.
La batalla que el Gobierno vasco ha planteado contra los precios de los alquileres allí donde el mercado estaba en una situación crítica por la escasez de oferta se sustenta en la combinación de cuatro medidas: los topes legales al alquiler, las prórrogas extraordinarias de los contratos, los índices de precios de referencia y los incentivos fiscales.
Desde el último trimestre de 2025, en Gipuzkoa se aplican índices de referencia a los grandes tenedores (antes no se podía porque faltaban los datos estadísticos para ello) y a los nuevos contratos en zonas tensionadas. También se ofrecen ventajas fiscales para los propietarios que ajusten voluntariamente la renta a los citados índices de referencia, con una bonificación tributaria del 70% sobre los rendimientos íntegros del alquiler.
La tendencia a la baja de los precios que se ha dado en Gipuzkoa no se ha registrado en Bizkaia, donde los índices de referencia para limitar los precios han entrado en vigor este 2026. En esta provincia se ha producido un incremento del 2,1% en los alquileres, al pasar de 890,7 euros a 909,4 euros, con una especial incidencia en Bilbao, donde la tarifa media supera ya los mil euros mensuales (1.011,1 euros) tras aumentar 1,9% entre septiembre y diciembre pasado. Álava es el territorio donde el coste es más moderado (727,2 euros), aunque en el último trimestre de 2025 aumentó el precio un 1,3%. Sin embargo, los alquileres en los nuevos contratos se contrajeron un 1,1%.
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