El interés por las subastas inmobiliarias en España crece en paralelo al repunte de las ejecuciones hipotecarias y a las dificultades de acceso a la vivienda por las vías tradicionales. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ejecuciones sobre vivienda habitual han aumentado con fuerza en los últimos trimestres, con incrementos interanuales en torno al 30% y el 40%, aunque los datos siguen muy lejos de los máximos registrados durante la anterior crisis.
El interés por este mercado crece ante la escalada del precio de la vivienda, pero sigue siendo terreno abonado sobre todo para los inversores profesionales
El interés por las subastas inmobiliarias en España crece en paralelo al repunte de las ejecuciones hipotecarias y a las dificultades de acceso a la vivienda por las vías tradicionales. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las ejecuciones sobre vivienda habitual han aumentado con fuerza en los últimos trimestres, con incrementos interanuales en torno al 30% y el 40%, aunque los datos siguen muy lejos de los máximos registrados durante la anterior crisis.
Este renovado interés recuerda al que se produjo a partir de 2014, cuando el mercado inmobiliario empezó a despertar de su largo letargo y los precios de las casas comenzaron a escalar. Según Héctor Arderíus, con más de 30 años de experiencia en este sector, “a partir de ese año se dispararon las consultas sobre subastas inmobiliarias”. Hoy, el fenómeno se repite en un contexto distinto, pero con el mismo detonante: precios al alza y dificultad de acceso.
Muchos particulares se asoman al mundo de las subastas como última vía para acceder a una vivienda a un precio más bajo. Sin embargo, la realidad es que este camino está lleno de restricciones. Para empezar, no hay acceso a financiación. “Aunque el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que se pueda pedir una hipoteca una vez te has adjudicado el bien en una subasta, la realidad es que los bancos, sin tenerlo inscrito a tu nombre, sin tener la posesión, no te la conceden”, asegura Arderíus. “Tienes que pagar a tocateja y eso es un hándicap tremendo”, lamenta.
Esta limitación condiciona completamente el perfil del comprador. Una barrera que explica por qué, pese al creciente interés, el mercado sigue dominado por inversores. A ello se suma una percepción errónea muy extendida entre los particulares, razona Héctor Arderíus. “La gente llega con la idea en la cabeza de que va a comprar a mitad de precio, pero la realidad es otra: en subastas, compras con un 20% o un 25% de ahorro y solo muy de tarde en tarde suena la flauta”, explica.
La misma horquilla de descuentos baraja el también abogado experto en subastas Andreas Ruigómez, que cifra en ciudades como Madrid, donde el mercado “está muy caliente o con mucha demanda”, ahorros de en torno al 20% sobre el precio del mercado. “En otras poblaciones con menos demanda, el descuento puede ser bastante superior”, aunque avisa de que es muy importante entender cómo funciona el sistema de subastas: “Hay determinados gastos que hay que asumir, como las deudas del IBI que tenga el inmueble, las cuotas de comunidad impagadas y también, dependiendo de la subasta, cargas anteriores, como una hipoteca previa”.
La falta de conocimiento es un obstáculo que frena la entrada del particular, “porque las subastas son una actividad de riesgo”, asegura Ruigómez. Y pone el acento, sobre todo, en la toma de posesión del inmueble, porque muchas veces estas viviendas están habitadas por antiguos deudores, por inquilinos e, incluso, por okupas. “Puede ser un problema dependiendo de las circunstancias, por ejemplo, en una ejecución hipotecaria que sea vivienda habitual y el ejecutado se encuentre en situación de especial vulnerabilidad”, dice. Cualquier persona sin conocimientos que participa y gana una subasta, se encontraría con que en la práctica no puede tomar posesión de la vivienda al menos hasta mayo de 2028, fecha hasta la que el Consejo de Ministros acordó prorrogar la suspensión de los desahucios hipotecarios para deudores en situación de vulnerabilidad.
El cambio de marco legal es otro obstáculo para los particulares. En enero pasado cambió la normativa sobre subastas judiciales, introducida por la Ley Orgánica 1/2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025, que se aplica solo a aquellas subastas que se hayan originado en procedimientos judiciales iniciados a partir de ese mes. Llegado el momento, “que tardará un tiempo”, según Arderíus, “porque desde que un procedimiento se inicia hasta que se convierte en subasta pueden pasar entre dos y seis años”, las pujas serán secretas, impidiendo que los postores pujen en tiempo real. Además, el depósito para participar sube del 5% al 20% del valor del inmueble, lo que puede desincentivar la participación.
Ruigómez subraya otro aspecto relevante del cambio normativo: “Ha eliminado la posibilidad de pago aplazado, con lo cual evidentemente dificulta que gente que no tenga todo el capital pueda acceder a las subastas”.
Otro aspecto clave es la calidad del producto disponible. Las mejores viviendas rara vez llegan a subasta. “Quienes tienen propiedades de alto valor suelen venderlas antes para saldar deudas”, razona Arderíus. En este sentido, llegan más casas de peor calidad.
Aun así, y a pesar de las piedras en el camino, esta forma de hacerse con una vivienda puede ofrecer oportunidades interesantes. Así fue para Clara Segura, española de 36 años y residente en Estados Unidos que, junto a su marido, ha adquirido un piso en la Costa Brava. “El valor de subasta era de 500.000 euros, cuando uno similar se vendía por 700.000. Lo compramos por 450.000”, explica. “No era un gran chollo, pero sí si se compara a los precios actuales”, finaliza.
La distancia no es problema, ya que hoy el grueso se cierran online. El portal de subastas del BOE es el sitio donde se celebran la inmensa mayoría de procedimientos. Asimismo, también se celebran subastas públicas en la web de la Seguridad Social y otras particulares en páginas de entidades financieras.
Respecto a la fiscalidad, la adquisición de inmuebles por subasta está afectada por el valor de referencia del Catastro. La base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava estas adquisiciones, coincidirá con el valor de referencia (salvo que se adquiera por un importe superior). “En estos casos, el contribuyente deberá tributar conforme a dicho valor de referencia, aunque haya adquirido en subasta por un valor notablemente inferior”, dice José María Salcedo, socio director de Tax Litigation & Legal Advising. “No obstante”, continúa, “el contribuyente tiene la opción de impugnar el valor de referencia y solicitar que se le devuelva lo indebidamente pagado”.
Puede ocurrir también que el inmueble adquirido por subasta no tenga valor de referencia. En ese supuesto, “el contribuyente estará de enhorabuena”, según Salcedo, ya que el Reglamento del ITP prevé en su artículo 39 que “en las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello”. Por tanto, en estos casos el contribuyente podrá tributar por el valor de adjudicación en subasta.
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