El desahucio de Maricarmen, de 87 años, ejecutado esta semana por la empresa Urbagestión, ha reavivado la presión social y política para sacar adelante el nuevo decreto en materia de vivienda que el Gobierno negocia con sus socios y que espera llevar al Consejo de Ministros del martes. En ese contexto, entre una batería de medidas que van más allá del drama de los desahucios, fuentes conocedoras de las conversaciones con los socios parlamentarios explican que el Ejecutivo también estudia dar forma próximamente a un nuevo mecanismo para contener las subidas de los alquileres firmados antes de 2023, cuya renta todavía está vinculada al índice de precios al consumo (IPC). Los contratos posteriores a esa fecha, en cambio, se rigen por un indicador que establece subidas más moderadas y estables. Esta herramienta que negocian los partidos, cuyos detalles técnicos aún no se han definido, permitiría activar el tope si los precios se desbocan.
La negociación del decreto que se aprobará la próxima semana explora un mecanismo para topar las revisiones de los contratos previos a 2023 si los precios se desbocan
El desahucio de Maricarmen, de 87 años, ejecutado esta semana por la empresa Urbagestión, ha reavivado la presión social y política para sacar adelante el nuevo decreto en materia de vivienda que el Gobierno negocia con sus socios y que espera llevar al Consejo de Ministros del martes. En ese contexto, entre una batería de medidas que van más allá del drama de los desahucios, fuentes conocedoras de las conversaciones con los socios parlamentarios explican que el Ejecutivo estudia dar forma a un nuevo mecanismo para contener las subidas de los alquileres firmados antes de 2023, cuya renta todavía está vinculada al índice de precios al consumo (IPC). Los contratos posteriores a esa fecha, en cambio, se rigen por un indicador que establece subidas más moderadas y estables. Esta herramienta que negocian los partidos, cuyos detalles técnicos aún no se han definido, permitiría activar el tope si los precios se desbocan.
La cuestión ha cobrado especial importancia por el repunte de la inflación que está golpeando a España. El último dato disponible, correspondiente a agosto, sitúa el IPC en el 4,3%, siete décimas más que en julio y en su nivel más alto desde febrero de 2023. El repunte está relacionado principalmente con el fuerte encarecimiento de los combustibles y la energía, en un contexto internacional marcado por la guerra en Oriente Próximo, enquistada desde hace meses. Las principales casas de análisis, de hecho, proyectan una inflación elevada para los próximos meses y organismos como la OCDE avisan de tasas mucho más altas de lo habitual también en 2027.
Ese salto del IPC tiene efectos directos sobre los inquilinos que firmaron su contrato antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, a mediados de 2023, cuyas actualizaciones están ligadas a la inflación. Con el dato de agosto, un alquiler de 900 euros mensuales que tenga que revisarse en septiembre se encarecerá en casi 40 euros al mes, una cuantía difícil de absorber para aquellos hogares que ya destinan una parte elevada de sus ingresos a pagar la vivienda.
Uno de los problemas del mercado del alquiler en España es que las actualizaciones de la renta se mueven a dos velocidades. La Ley de Vivienda aprobada en 2023 introdujo un cambio sustancial para los nuevos contratos. Aquellos firmados desde el 26 de mayo de ese año utilizan para sus revisiones el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, el conocido como IRAV, diseñado precisamente para evitar incrementos desproporcionados de las rentas. Este índice opera sobre todos los contratos de arrendamiento vigentes a partir de esta fecha, con independencia de que la vivienda se encuentre o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Sin embargo, si se trata de una zona tensionada, su vigencia impacta sobre otras cuestiones aledañas, especialmente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor (poseedor de diez o más inmuebles). En este caso, el precio al que puede ofertarse una vivienda en el mercado queda vinculado a los valores de referencia del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi). Y a partir de ahí, será el IRAV quien defina el porcentaje de las subidas anuales.
Estos condicionantes sobre el precio de partida y las consiguientes subidas también se aplican sobre aquellas casas que hayan permanecido vacías durante los cinco años anteriores a su incorporación al mercado. El objetivo es evitar que las restricciones sobre las futuras actualizaciones de la renta se trasladen al precio inicial del contrato. En el caso de los pequeños propietarios, el régimen es distinto, aunque en las zonas tensionadas tampoco existe plena libertad para fijar la renta en todos los supuestos previstos por la ley.
En lo que se refiere a las actualizaciones de la renta, el IRAV combina distintas medidas de inflación y aplica mecanismos de moderación. El resultado es una referencia mucho más estable que la inflación general. En agosto se situó en el 2,47%, casi dos puntos menos que el IPC. Durante buena parte de su recorrido se ha movido, además, alrededor del 2%, de manera que los inquilinos supeditados a él están mucho más protegidos frente a un repunte puntual de los precios.
No sería, en cualquier caso, la primera vez que el Ejecutivo limita temporalmente la actualización de las rentas. El Gobierno ya aprobó el pasado mes de marzo ―cuando empezaron a notarse los primeros efectos de la guerra en Irán― un decreto que establecía un límite extraordinario del 2% hasta finales de 2027 para las actualizaciones de los contratos en vigor, con determinadas condiciones según el tipo de propietario. Sin embargo, aquella norma no logró la convalidación parlamentaria definitiva y estuvo en vigor apenas un mes.
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