Acceder a una vivienda de alquiler resulta cada vez más difícil para quienes tienen menos recursos. Además de enfrentarse a precios elevados, muchos potenciales inquilinos deben superar filtros cada vez más estrictos para demostrar que podrán pagar la renta. Como consecuencia, los propietarios tienden a seleccionar a los candidatos con una situación económica más sólida y dejan fuera a parte de los aspirantes más vulnerables. Para combatir este problema, el economista Ángel Martínez plantea la creación de un seguro público de alquiler que actúe como garantía frente al impago y reduzca las barreras de acceso al mercado, y que pueda estar en manos de los inquilinos antes del proceso de negociación. Un matiz temporal que lo diferencia de la línea de avales que viene ofreciendo el Ministerio de Vivienda desde el año pasado, que se aplica después de la firma.
Un estudio de EsadeEcPol propone proteger a los arrendatarios más vulnerables con una fórmula similar a la que ya opera en Francia
Acceder a una vivienda de alquiler resulta cada vez más difícil para quienes tienen menos recursos. Además de enfrentarse a precios elevados, muchos potenciales inquilinos deben superar filtros cada vez más estrictos para demostrar que podrán pagar la renta. Como consecuencia, los propietarios tienden a seleccionar a los candidatos con una situación económica más sólida y dejan fuera a parte de los aspirantes más vulnerables. Para combatir este problema, el economista Ángel Martínez plantea la creación de un seguro público de alquiler que actúe como garantía frente al impago y reduzca las barreras de acceso al mercado, y que pueda estar en manos de los inquilinos antes del proceso de negociación. Un matiz temporal que lo diferencia de la línea de avales que viene ofreciendo el Ministerio de Vivienda desde el año pasado, que se aplica después de la firma.
La propuesta de Martínez, publicada en la página web del centro de estudios EsadeEcPol, se inspira en Visale, un programa que funciona en Francia desde hace años. A través de este sistema, el Estado actúa como garante de determinados inquilinos y asume parte del riesgo de impago que hoy recae sobre los propietarios. Si el arrendatario deja de abonar la renta, el organismo gestor compensa al casero por las mensualidades adeudadas, con un límite de hasta 36 meses (tres años), además de cubrir los gastos legales derivados del proceso. Posteriormente, es la Administración la que reclama la deuda al inquilino. “El riesgo que hoy decide a quién se alquila pasa así del propietario al sector público, sin restar protección al inquilino que ya tiene contrato”, sostiene Martínez.
El éxito de esta garantía se sostiene en que los inquilinos puedan contar con ella antes de la firma del contrato, para poder ofrecerla durante el proceso de negociación. La línea de avales aprobada por el Gobierno a través de un real decreto en enero del año pasado, en cambio, está pensada para compensar al propietario cuando el impago ya se ha producido; y también cubre rentas impagadas, daños en la vivienda y suministros pendientes. Además, el planteamiento que realiza Martínez se centra en todos los jóvenes de 18 a 30 años, estudien o trabajen (ya sea con un contrato fijo o temporal); y en los mayores de 30 años que tengan ingresos de hasta 1,1 veces el salario mínimo interprofesional, unos 16.600 euros brutos al año. La iniciativa actual del Ejecutivo se dirige únicamente a menores de 35 años y colectivos vulnerables.
El respaldo público que propone Martínez también tendría varios límites para evitar que se aplique a viviendas especialmente caras o a contratos difíciles de asumir para el arrendatario. Esos topes se situarían en torno a los 620 euros mensuales en los municipios de menos de 100.000 habitantes, 710 euros en los de mayor tamaño, 1.090 euros en Madrid y 1.140 euros en Barcelona. Por otro lado, la renta no podría superar el 50% de los ingresos netos del inquilino, una condición de la que quedarían exentos los estudiantes, que a menudo carecen de ingresos propios.
Martínez calcula que el principal efecto de la medida no sería tanto el número de garantías concedidas como la cantidad de personas que hoy quedan excluidas del mercado del alquiler y que podrían acceder a una vivienda gracias a este respaldo público. Para estimarlo, toma como referencia los resultados obtenidos por el programa francés Visale y los adapta al caso español. El análisis parte de los datos del Panel de Hogares de 2023, que muestran que cerca de 12,9 millones de personas cumplirían los requisitos para solicitar la ayuda si decidieran mudarse a una vivienda de alquiler. Sin embargo, la cifra relevante es la de quienes efectivamente cambian de domicilio cada año y reúnen esas condiciones: alrededor de 519.000 personas. Pero ese volumen de población elegible para el programa es distinto de las coberturas que efectivamente se establecerían. Y el economista asume que la implantación sería gradual, siguiendo una evolución similar a la observada en Francia.
Con ese escenario, el programa apenas cubriría el 4,8% de los nuevos alquileres entre los potenciales beneficiarios en su primer año, lo que se traduciría en unas 29.000 garantías concedidas. Cinco años después, la cifra ascendería a unas 146.000 anuales. En total, durante el primer lustro de funcionamiento se habrían firmado alrededor de 440.000 garantías. La estimación parte también de que los niveles de impago serían similares a los registrados por Visale, donde cerca del 6,5% de los contratos acumulan deudas en un periodo de tres años.
La propuesta no evitaría que se produzcan impagos, pero sí cambiaría quién asume sus consecuencias. En lugar de que el riesgo recaiga íntegramente sobre el propietario, sería el Estado quien adelantara las cantidades adeudadas y tratara después de recuperarlas del inquilino. Según las estimaciones de Martínez, el programa cubriría los impagos de unos 540 hogares en su primer año de funcionamiento y de alrededor de 4.000 en el quinto. En conjunto, durante los cinco primeros años daría cobertura a unas 11.300 familias. La deuda media de esos impagos rondaría los 2.550 euros por hogar, una cantidad que el organismo gestor abonaría a los arrendadores en cuestión de semanas, frente a los largos plazos que suelen implicar los procedimientos judiciales. Pese a ello, el coste para las cuentas públicas sería relativamente reducido.
El economista calcula que el gasto neto acumulado ascendería a unos 50 millones de euros durante los cinco primeros años, una vez descontadas las cantidades recuperadas posteriormente de los inquilinos. Esta cifra se movería en una horquilla de entre 45 y 60 millones. El desembolso anual aumentaría a medida que se ampliara la cobertura del programa, desde unos 2,8 millones de euros en el primer año hasta 17,5 millones en el quinto. Más de la mitad del coste correspondería a los impagos y gastos legales cubiertos por la garantía, mientras que el resto se destinaría a la gestión del sistema.
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